롯데리츠의 투자포인트는 안정적인 배당수익률

■ 2020.05.21 유진투자증권

롯데리츠는 롯데쇼핑이 50% 지분을 보유한 위탁관리리츠다. 롯데쇼핑은 롯데리츠 설립 초기에 롯데백화점 강남점을 현물출자했으며 롯데리츠는 이를 포함해 수도권과 지방에 총 8개 자산을 보유하고 있다. 롯데리츠의 자산관리회사인 롯데AMC는 롯데지주가 100% 출자해 설립했다. 롯데리츠는 유통회사가 보유한 부동산을 공모 상장 리츠로 이전하는데 성공한 국내 최초 사례다.

롯데리츠의 투자포인트는 안정적인 배당수익률이다. 롯데쇼핑은 롯데리츠의 앵커로서 9~11년간 책임임대차(Master lease) 계약을 맺고 고정 임대료를 지급한다. 임대료는 매년 1.5% 인상되며 Triplenet 계약 조건에 따라 수선유지비, 보험, 제세공과 등을 임차인이 부담한다. 롯데리츠의 주주는 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있다

롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 84개 점포(약 8.5조원)에 대해 우선매수협상권 (ROFO: Right of First Offer)을 가지고 있다. 또한 롯데쇼핑이 사모펀드 등에 기유동화한 자산을 추가로 편입할 수도 있다. 우량 부동산 매입 경쟁이 치열한 환경에서 긍정 적으로 볼 수 있는 투자포인트다

■ 2020.05.21 한화증권

롯데리츠는 국내 상장리츠 중 가장 큰 시가총액 규모를 자랑하는 대표 리츠다. 롯데쇼핑 8개 자산(백화점 4개/마트 4개/아울렛 2개)에서 나오는 임대료로 투자자들에게 배당을 지급하는 구조로, 롯데쇼핑이 앵커로 참여(지분 50%)하고 있다. 가장 큰 매력은 안정적이면서도 높은 배당수익률이다. 장기책임임대차 계약(평균 10년, 고정임대료 매년 1.5% 상승)을 체결해 공실 위험이 적고, 임차인이 관리비용을 비롯해 제세공과금, 보험료 등을 모두 부담하는 Triple Net 구조로 비용 변수도 최소화했다. 여기에 업계 내 최초 신용등급 획득 및 회사채 발행을 통해 차입 금리를 2.09%까지 낮추면서 배당수익률도 6%대까지 끌어올렸다

코로나 19 여파에 따른 오프라인 유통시장 축소, 롯데쇼핑의 구조조정 등은 롯데리츠의 자산편입을 가속화시키는 요인으로 작용할 전망이다. 롯데그룹의 변화로 미루어봤을 때 리테일뿐만 아니라 물류센터, 호텔 등 타 계열사 자산의 편입 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 이로써 롯데리츠는 배당주뿐만 아니라 성장주로서의 매력을 더할 전망인데, 이렇게 되면 배당금 증가뿐만 아니라 멀티플 상향까지도 더해질 수 있어 의미가 크다. 해외 리츠의 사례를 살펴보더라도 소위 ‘핫한 섹터’로 의 시장 재편성이 가속화되면서 낮은 배당수익률에도 불구하고 지속적인 주가 상승이 나타나는 종목군들이 생겨나고 있다

중장기적인 관점에서 리츠 투자를 고려한다면 올해 예상 배당수익률이 6%대를 넘어서는 지금도 롯데리츠의 매수 적기다. 안정적인 배당 지급이 이루어지는 가운데 향후에 있을 자산 매입까지 고려한다면 그 이 상의 배당수익률도 충분히 기대할 수 있기 때문이다. 롯데그룹의 변화와 그 가운데 롯데리츠의 성장 가능성에 동의한다면 굳이 매수를 미룰 필요가 없다는 판단이다