이리츠코크렙, 28기(2019/7~2019/12) 주당 배당금은 175원으로 가이던스에 부합하는 배당금을 지급

■ 2020.04.03 삼성증권

리스크 프리미엄 확대를 반영해 목표주가 하향: 이리츠코크렙의 목표주가를 5,300원으로 35% 하향한다. 배당할인 모형을 사용했으며 cost of equity 산정에 있어 기존에 가정했던 영구성장률 1%를 0%로 조정했으며 최근 52주 평균 베타가 0.3에서 0.7로 상승했음을 반영했다. 상승여력이 5.2%에 불과해 투자의견을 중립으로 하향한다. 성장률을 하향한 이유는 오프라인 리테일에 대한 구조적 우려 외에도 최근 시장 전반의 크레딧 스프레드가 상승 함에 따라 기존에 예상했던 조달금리 하락까지 시간이 걸릴 것으로 판단되기 때문이다

지난 FY28기 배당금 예상대로 지급: 지난 28기(2019/7~2019/12) 주당 배당금은 175원으로 가이던스에 부합하는 배당금을 지급했다. 3개 자산은 16년, 2개 자산은 20년의 장기 마스터 리스 계약의 특성상 기존 예상치에서 배당금이 변동될 가능성은 희박하다. 설사 계약 변경 을 한다 해도 이는 주총 의결 사항이다. 특히 중대한 의사 결정으로 간주되는 경우, 이리츠 코크렙의 지분 75%를 보유한 앵커, 이랜드리테일의 의결권은 없기 때문에 주주에게 불리 한 사항이 주총을 통과할 가능성은 낮다.

시장 금리 안정화 시 본격적인 주가 반등 예상: 현재 5개 자산의 담보대출 금리는 4%(3년 만기)다. 코로나19 이슈가 확산되기 전까지는 2021년 3%대로 refinancing이 가능할 것으로 예상됐다. 그러나 최근 코로나19가 장기화되며 시장의 단기물 금리가 상승하며 조달금리 하락을 단기간 내 기대하기는 어려워진 상황이다. P/NAV(공정가치)는 0.68배로 상장리츠 중 가장 싼 밸류에이션을 보이고 있어 추가적인 downside risk는 제한적이다. 향후 본격적 인 주가 반등을 위해서는 코로나19 진정과 시장 금리의 안정화가 필요하다