이지스레지던스리츠, 세 번째 공유주거 편입: ‘디어스판교’ 지분 88.6%를 375억원에 취득 공시

■ 2021.12.03 이지스레지던스리츠 (삼성증권)

세 번째 공유주거 편입: ‘디어스판교’ 지분 88.6%를 375억원에 취득 공시. 3분기 ‘디어스 명동’과 ‘홍대 공유복합시설’ 개발자산을 수익증권 형태로 편입한 데 이어 세 번째 공유주거 자산 취득임.

디어스판교의 프로젝트 규모는 1,470억원이며 이지스레지던스는 보통주를 전량 취득하는 형태. 8월 오픈 후 현재 임대율은 약 25%, 램프업 기간을 거쳐 2022년 하반기 95%의 임대율 예상. 공유주거는 인당 3~10평의 단독 룸을 만들고 공유키친/세탁실/피트니스/카페 등을 크게 만들어 공유하는 구조. 기존에 청년층이 거주하던 원룸과 차이는 개인이 독점하는 공간은 2~3평 줄지만 활용 가능한 공간은 200평 이상 늘어나 입지, 라이프스타일, 커뮤니티, 경제성 등의 장점을 극대화. 3개의 공유주거 자산 편입으로 예상 DPS는 기존 대비 11% 증가, 배당수익률은 50bp 상승할 전망이며 2023년 온전히 반영될 것

공유주거를 편입하는 이유: 이를 계기로 상장 초기 자산인 부평더샵 공공지원 민간임대주택에서  ‘디어스’를 중심으로 편입자산을 확대할 전망. ① 미래 주요 주택 수요층인 2030세대의 주거 유형으로 ‘공유주거(코리빙)’ 형태가 빠르게 늘고 있음을 감안한 것. ② 국내 임대주택의 취득/편입 시 취득세 중과(14.6%)로 투자자에게 적절한 배당수익률을 제공할 수 없다는 규제를 고려한 것. 명동과 홍대자산은 관광진흥법/공중위생법상 숙박시설 형태로 주택 유형으로 구분되지 않는 수익형 부동산이기 때문. 일반적으로 주거 자산은 capex 부담이 낮아 요구수익률도 낮지만 경기보다 인구구조적 요인에 좌우되므로 공실이 낮음. 이지스레지던스는 주거자산의 안정적 배당이라는 장점을 취하는 동시에, 자산을 싸게 확보하고 미래 capital gain을 높이기 위해 다각도로 노력. 현재 개발 중인 홍대 공유복합시설의 잔여 지분에 대해 우선매수청구권을 확보한 것도 그 전략의 일환