이지스레지던스, 연5.2% 배당률 목표 및 향후 매각차익 기대

■ 2020.10.07 삼성증권

임차인 모집 공고 예정: 이지스레지던스의 기초자산인 ‘십정2구역’ 공공지원 민간임대주택 3,578세대의 임차인 모집 공고가 10월 8일에 있을 예정. 9일 모델하우스를 오픈, 10월 중순 입주자 청약신청을 거쳐 2022년 4월 완공 후 입주할 예정.

》13~15일 진행한 부평구 십정2구역 '더샵 부평' 공공지원 민간임대아파트 3,578세대 청약에 에 2,261명만 신청해 경쟁률이 0.63대 1을 기록해 1,317세대가 미달됐다 (2020.10.16 인천뉴스)



총 5,678세대의 십정2구역 정비사업은 조합이 1,550세대, 공공임대주택이 550세대, 공공지원 민간임대주택 3,578세대로 이뤄지며 이지스151호 펀드가 민간임대주택을 매입, 소유. 151호 펀드는 1종, 2종, 3종 수익증권으로 나뉘며 이지스레지던스는 이 중 1종과 3종 지분을 소유한 재간접리츠

향후 5년간 목표 배당수익률 연 5.2%: 목표 배당수익률은 향후 5년간 연 5.2%이며 8년 뒤 매각 가능한 공공지원 민간임대주택 사업의 특성 상 10년 기준 연 8.9%(매각 시 청산배당 포함). 매각 예상가는 2019년 말 감정평가액인 평당 1,379만원에서 매각 계획 시점인 2030년 말까지 연평균 주택가격 상승률 0.5%를 가정한 것.

본 리츠가 매입한 주택 평당가가 985만원이며 인근 ‘힐스테이트 부평’이 지난 3월 1,668만원에 분양완료 되었다는 점에서 capital gain을 누릴 가능성이 높음.

한편 시장에서 우려했던 전월세 전환율 하향조정은(9월 25일 개정안 시행) 기존 임대주택 사업에만 적용되는 것으로, 임대가 이제 개시되는 이지스레지던스에는 해당되지 않음. 사업보고서 기준, 본 사업의 전월세 전환율은 약 3.7%에서 결정될 전망이며 이에 기반 시 당초 제시한 연평균 배당수익률 5.2%의 달성에 무리가 없음

다양한 임대주택 사업의 vehicle로 성장할 것: 글로벌 주거리츠의 배당수익률은 2~4%로 높지 않음에도 꾸준히 좋은 성과를 보이는 이유는 상업용 부동산과 달리 주택은 공실 가능성이 희박하기 때문.

이지스레지던스는 임대수입에 의존하는 글로벌 주거리츠와 달리, 매각차익 역시 추구하도록 상품을 설계했음이 차별적 장점이며, 일반인도 시세 확인과 실사가 가능한 주택자산을 담아 상품의 투명성이 높음.

국내 유일의 임대주택 리츠로 다수의 임대주택 개발 사업자들이 이지스레지던스를 임대사업 vehicle에 있어 우선적으로 고려하는 것으로 파악됨. 국내에서도 점차 월세 기반의 임대주택 문화가 정착될 것으로 예상돼 성장을 위한 자산편입의 기회가 다양해질 전망.

세부담으로 주택 직접투자보다 배당 안정성을 최우선으로 고려하면서도 시세차익을 공유할 수 있는 임대주택 리츠의 투자를 고려할 만함