롯데리츠, 신규 자산 편입으로 총 2.3조원의 자산을 보유

■ 2020.11.16 삼성증권

0.8조원 규모의 자산 편입: 5개의 점포(중동/안산 백화점, 이천 아울렛, 계양/춘천 마트)와 1개의 김포 물류센터 편입 계획 공시.

7,782억원의 매입 자금 중 3,565억원은 유상증자를 통해 조달할 계획이며 자산 편입은 3월 말 완료 예상. 상장 시 1.5조원의 편입자산으로 시작돼 이번 자산 편입으로 총 2.3조원의 자산을 보유하게 되며,

0.5조원 규모의 롯데글로벌로지스의 물류센터에 ROFO(우선매수협상권) 추진, ROFO를 기확보한 롯데쇼핑 잔여점포 7.8조원 등 총 8.3조원의 추가 편입가능 자산 확보. 국내 초대형 리츠로 성장의 기반 마련

전략적 핵심자산인 김포 물류센터: 1천억원 규모의 김포 물류센터를 편입함으로써 성장성 추구. 상장 당시 롯데리츠는 롯데쇼핑의 점포 외에도 물류센터, 호텔 등 다양한 그룹 자산을 편입할 것임을 밝힌 바 있으며 이번 물류센터 편입은 그 최초의 사례.

김포 물류센터 면적의 17%는 저온 기능이며, 2015년 준공돼 현대식 설비를 보유. 국내 물류센터 cap rate는 연초 5%를 하락 돌파한 뒤 꾸준히 하락세. 우리는 인허가 실적과 이커머스 연평균 성장률 19% 감안 시, 2023년 예상 물류센터 재고는 필요 수요를 단 0.8%만 상회하는 타이트한 수급을 전망함.

게다가 국내 물류센터의 40% 이상이 10년 이상 연령의 노후화된 자산이라는 점에서 이번 편입될 자산의 경쟁력 부각. 롯데글로벌로지스는 총 15개 허브터미널과 40개의 집배송센터 등을 보유하고 있으며 이번 유동화로 향후 물류센터 투자 확대에 도움

초년차 배당수익률 6.3%: 편입 자산의 배당수익률은 5.8%(액면 기준)이며 편입 후 총 배당수익률은 초년차 기준 6.3%로 추정. 리테일 cap rate는 4.5%, 물류센터는 4.7%로 산정됐는데 RCA가 조사한 3분기 서울 리테일자산의 cap rate는 4.1%를 기록하는 등 전반적인 cap rate 하락과 저금리를 반영한 결과. 이번에 편입할 자산의 LTV를 기존의 44%에서 56%로 올리고 2%대 금리에 담보대출을 조달할 것으로 보여, 6%대 배당수익률이 가능.

이번 자산매각으로 롯데쇼핑의 별도기준 부채비율은 4.3%p 하락, 5천억원의 현금 확보로 스폰서의 재무 안정성 제고.

① 장기 마스터리스(책임임차)에 기반한 배당 안정성, ② 8조원 이상의 편입 가능한 파이프라인, ③ 업계 최저의 조달 금리 등 우량 스폰서 리츠의 장점

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