롯데리츠, 임차인인 롯데쇼핑이 세금, 보험료, 관리비 등을 모두 부담하는 구조 (net lease 리츠)

■ 2020.05.19 한국투자증권

롯데쇼핑의 실적 부진과 구조조정 계획 발표 이후 부진했던 롯데리츠의 주가는 이후 소폭 회복했지만 여전히 2019년에 비해 낮아진 수준을 유지하고 있다. 오프라인 유통업 쇠퇴에 대한 우려가 점포 구조조정 계획 발표와 코로나19 확산으로 부각된 결과다.

하지만 기업의 본질 가치 측면에서 수익성이 부진한 점포의 정리는 기업 재무구조 개선과 기업가치 증대로 이어 진다. 롯데리츠의 단일임차인인 롯데쇼핑의 재무구조가 개선된다면 임대인인 롯데리츠에게도 나쁠 이유가 전혀 없다. 또한 구조조정 대상 점포도 이익이 나지 않는 임차 점포가 대부분으로 롯데리츠가 보유하고 있거나 우선매수협상권을 보유한 우량한 자가 점포가 구조조정 대상이 될 가능성은 희박하다

롯데쇼핑은 롯데리츠가 보유한 부동산을 공실률 0%로 장기간 임차하고 있는 책임임차인이다. 따라서 공실에 따른 임대수익 변동 걱정 없이 안정적인 매출액을 기대할 수 있다. 또한 롯데리츠와 롯데쇼핑간의 임대차 계약은 triple net lease 계약으로, 임차인인 롯데쇼핑이 세금, 보험료, 관리비 등을 모두 부담하는 구조다. 따라서 비용의 변동성도 크지 않다. 결국 안정적인 수익과 비용은 예측가능한 이익과 배당으로 이어진다

미국에서는 이런 구조의 임차계약으로 구성된 리츠를 net lease 리츠라고 부르며, 리테일 리츠와는 별개의 카테고리로 구분하고 있다. 롯데리츠는 롯데쇼핑 매출액의 등락과는 별개로 고정된 임대료를 롯데쇼핑으로부터 수취하기 때문에 실질적으로 롯데리츠에 투자하는 것은 롯데쇼핑의 주식을 사는 것이 아니라 롯데쇼핑의 채권을 사는 것과 유사한 구조다. 결국 롯데쇼핑이 영업이익만 낼 수 있고, 신용 등급에 영향이 없는 이상 롯데리츠의 영업가치가 휘청일 이유는 없다