코람코에너지리츠, 187개 주유소 자산 중 27개 부지 매각 추진

■ 2021.3.22 삼성증권


27개 주유소 부지 매각 계획: 전일 코람코에너지리츠는 187개 주유소 자산 중 27개 부지를 매각하기로 결정하고 이를 공시했다.

매각 대상 자산은 부산 연산셀프 주유소 등 지방 20개, 수도권 6개, 서울 지역 1개 등이다. 매입가 기준 총 1.04조원의 주유소를 담아 상장했으며 이번 매각 대상 자산은 매입가 기준 총 1,800억원으로 자산의 18% 수준이다.

포트폴리오 재편 목적: 상장 당시 코람코에너지리츠는 187개 자산 중 주유소 매출이 저조하거나 타 개발용도로 전환 가능한 자산은 매각 혹은 복합개발을 함으로써 적극적인 포트폴리오 조정을 하겠다고 밝힌 바 있다.

이번 매각은 그 첫 번째 실행 방안이다. 주유소 임대료 부담이 매출 대비 과도한 주유소를 매각자산으로 선정했으며 장기 마스터리스 임차인인 현대오일뱅크와 합의가 이뤄진 자산들이다.

27개 자산은 매각공고 이후 6월부터 순차적으로 매각될 전망이며 LTV 63% 적용 시 유입될 현금은 약 500억원으로 추정된다.

본 리츠는 이 자금을 기존 주유소의 복합개발 혹은 신규 자산의 편입에 활용할 예정이다.

토지 임대에 중점을 둔 새로운 유형의 리츠: 코람코에너지리츠는 주유소를 담고 있지만 주유소 리츠라기보다 land bank다.

이같은 형태를 띤 미국 리츠로 ‘Safehold(Safe US)’가 있으며 건물이 아닌 토지 임대에 중점을 둔 토지지상권 리스 리츠이다. 건물 소유주에게 토지 지상권을 임대해 주는데, 물가상승률만큼 꾸준히 토지 임대료를 인상하므로 이 리츠의 최대 장점은 안전성과 인플레이션으로부터의 보호 기능이다.

코람코에너지리츠 역시 편입된 주유소 부지가 주로 유동 인구가 많은 입지에 위치하고 있어 꾸준한 토지가치 상승 추구가 가능하다. 그러나 수많은 소형 자산들을 담고 있고, 아직 국내에서는 새로운 유형의 리츠라는 점에서 토지가치를 충분히 활용할 수 있는 개발 사례가 확인되어야 주가와 밸류에이션에 영향을 줄 수 있을 것이다