신한알파리츠, 890억원 규모의 네 번째 유상증자를 결정

■ 2023.03.20 신한알파리츠 (삼성증권)

네 번째 유상증자 실시: 890억원 규모의 유상증자를 결정했다.

유상증자 대금은 2022년 하 반기 강남역 캠브릿지 빌딩의 브릿지론(300억원)과 일부 기존자산의 선순위 대출 상환에 활용될 전망이다.

2018년 상장 후 네 번째 유상증자로 각각 더프라임타워, 그레이츠청계(대일빌딩), 와이즈타워 등 자산 매입자금으로 활용되었다.

적절한 자본확충과 차입으로 AUM 을 IPO 당시 0.5조원에서 2.1조원으로 급성장시켰다. 이번 유상증자의 예정 발행가는 기준 주가에 할인율 5%가 적용되므로 기존 주주들의 참여 유인은 비교적 높다고 판단된다.

LTV 65%→60%로 하락: 신한알파리츠는 공정가치 기준 2.1조원의 8개 오피스를 보유한 국내 최대의 순수 오피스 리츠이다.

CBD, GBD, BBD 등 서울과 분당권에 프라임급 오피스를 보유하고 있지만 공정가 기준 65%, 취득가 기준 76%의 높은 LTV가 약점이었다.

유상증자 완료 시 공정가치 기준 LTV는 60%로 하락하며 KREITs 평균 LTV인 57%에 근접한다. 고금리에 진입하며 어느 때보다 리츠의 금융비용 절감과 재무 건전성이 중요해졌다

유상증자 기대효과: 유상증자를 통한 기대효과는 세 가지다.

① 금융비용 절감으로 순이익 18% 증가: 주식 수 증가를 상쇄하는 수준의 금융비용 절감이라 향후 DPS는 2023년 3월 결산 예상 DPS인 190원 수준이 유지될 가능성이 높다.

② 신평등급 상향 가능성: 현재 자산규모 0.5조원 이상의 상장리츠는 상장 1년 후부터는 신용평가가 의무이다. 신한알파리츠 는 오피스 가치 상승이 충분히 반영되지 않았고 표면상 높은 LTV로 신평등급이 BBB+이다. 유상증자 후 LTV 하락으로 향후 신평에 긍정적 영향을 미칠 것이다.

③ FTSE EPRA Nareit 지수 편입 가능성 증대: 유상증자 후 예상 시가총액이 0.6조원을 상회할 전망임에 따라 글로벌 지수 편입 가능성이 높아졌다. 이 지수 편입의 가장 중요한 요건은 시가총액으로 유동 주식 수 기준 약 5억 달러가 요구되는 것으로 파악된다