SK리츠, 대주주인 SK지주는 이번 유상 증자 이후 지분율이 현재의 43%에서 32%로 하락

■ 2023.09.18 SK리츠 (삼성증권)

수처리시설 편입 효과: 전일 기업설명회에서 수처리시설 편입과 추진 중인 유상증자를 설명하며 다음을 강조.

① 3천억원의 유상증자 이후 추가 유상증자는 없을 것이며,

② 수처리 시설 편입으로 향후 이자비용 상승에 따른 배당 하락 가능성 제거. 수처리시설 편입으로 포트폴리오 cap rate는 3.9%에서 4.6%로 상승하고 기존 전망 대비 DPS는 20% 이상 증가.

SK리츠의 수처리시설 exit 방식은 ① 우선매수협상권을 보유한 SK하이닉스에 재매각,

② 외부 매각 등. 감평 결과 내용연수는 45년, SK리츠는 40년간 정액법으로 상각할 계획

유상증자 효과: 3천억원의 유상증자와 수처리시설 편입을 모두 고려하면 SK리츠의 차입금 은 2.7조원으로 기존 대비 0.6조원 증가하고 공정가액 기준 LTV는 65%로 현재 대비 4%p 하락.

만기가 짧은 전단채가 3,400억원에 달하게 됨은 부담인데, 사측은 추가적인 유상증자를 하지 않고 수처리시설을 편입한 자리츠에 우선주를 추가 발행하거나 전략적 파트너를 대상으로 제3자 배정 유상증자 등을 고려한다고 밝힘.

한편 대주주인 SK지주는 이번 유상 증자 이후 지분율이 현재의 43%에서 32%로 하락해 단기 부정적이나, 장기적으로 국내 리츠에 고질적 문제인 주식 유동성을 확대한다는 측면에서는 긍정적

매각을 통한 수익 실현과 주주환원: 사측은 유상증자를 진행하며 주주가치 증대를 위해 부산과 창원 주유소 매각에 따른 차익(매입가 대비 13%의 차익)을 전액 특별배당으로 9월과 12월에 환원할 것이라고 밝힘.

이를 시작으로 연말까지 114개 주유소를 검토해 추가 매각하거나 밸류애드 방안을 적극 모색할 계획. 당분간 지난 2년간 보여준 공격적인 AUM 확장보다 기존자산의 가치 증대 등 internal growth에 집중할 것으로 예상됨