2024.02.02 SK리츠 (삼성증권)

■ 2024.02.02 SK리츠 (삼성증권)

2024년 차입 구조 안정화에 역점: 2023년 수처리시설 편입을 완료한 뒤 SK리츠의 올해 최대의 미션은 차입 만기 장기화와 차입 구조 안정화이다.

SK리츠의 차입금은 담보대출 2.3조 원, 전환사채 1,320억원, 전단채 3,360억원 등 총 2.7조원이다.

전단채는 3개월마다 롤오버 하고 있으며 금리는 4.5%로 양호하지만 차입 안정성을 위해 회사채 등으로 만기를 장기화 하고 분산시킬 계획이다.

현재 2월 발행을 목표로 회사채 발행 준비에 돌입했다. 이외에 수처리시설의 우선주 발행 등도 옵션 중 하나지만 어떤 방식이든 모리츠(SK리츠)의 주주 가치나 배당에 영향이 없는 방안이 될 것이다.

회사채 발행으로 7월 예정된 담보대출 리파이낸싱에서 금리 경쟁력을 확보할 계획이다.

수처리시설 편입으로 yield 방어: 편입 시기와 과정에서 논란은 있었지만 수처리시설 편입 이 완료되며 2024년 고금리 리파이낸싱 환경에서도 포트폴리오 전체의 yield를 방어하는 소기의 성과가 있었다.

7월 예정된 서린빌딩과 주유소의 리파이낸싱에서 담보대출금리가 4%대 후반에 결정(기존 금리 2.08%)된다면 충분히 현재 수준인 분기당 66원의 DPS 지급 이 가능할 것이다.

최근 금리인하 기대가 커지며 우량 회사채나 담보대출 시장은 이를 선반영, 금리가 점차 하락세다. 게다가 대주들은 PF 대출 공백을 실물 담보대출로 만회한다는 전략이라 우량 오피스에 적극적 대출 태도를 보이기 시작했다.

최근 대출이 실행된 강남권 오피스의 담보대출 금리가 5% 초반(쿠폰 4%대 중후반)에 결정되었음이 의미가 있다

마지막 악재는 미매각 물량: 국내 오피스 임대시장은 펀더멘털이 우수하나, 금리를 후행해 올해 cap rate 상승과 소폭 가격 조정이 예상된다.

따라서 SK리츠 내 오피스 자산의 목표 cap rate를 기존 대비 50bp 상향한 3.8%(4분기 서울 오피스 평균)로 적용했다.

이에 따라 목표주가도 9% 하향한 5,100원으로 제시한다. 그럼에도 수처리시설 편입에 따른 유상증자 의 후유증으로 P/NAV는 0.6배까지 하락해 할인율이 과도하다.

유상증자 당시 미매각된 약 200억원의 주식 물량 영향도 크다. 올해는 SK리츠가 내실을 다지는 시기로 시장은 이를 확 인하며 점차 주가도 안정될 것이다.

우여곡절은 있었지만 장기 배당 안정성을 확보했고 금 리도 우호적으로 전환하고 있어, 수급 이슈만 해소된다면 빠른 주가 회복이 예상된다.